Was tun bei Überschuldung der Immobilie?


Es existieren unterschiedliche Definitionen von Überschuldung. Gemeinsam ist diesen, dass die Verschuldungshöhe der betreffenden Schuldner jeweils definierte Größenordnungen übersteigt. Ab diesen Größenordnungen wird angenommen, dass die Schuldner sich in einer krisenhaften finanziellen Situation befinden, insbesondere mit der Implikation, dass die Wahrscheinlichkeit von Zahlungsproblemen gegenüber Gläubigern zunimmt, gegebenenfalls auch das Risiko von Insolvenzen der Schuldner steigt.

Statische Definitionen von Überschuldung knüpfen an dem Sachverhalt an, ob und in welcher Höhe die Verbindlichkeiten von Schuldnern ihr Vermögen übersteigen, also Schuldner gegebenenfalls negatives Reinvermögen aufweisen.

Auch bei Immobilien spricht man von Überschuldung, wenn die Belastung mit Grundschulden höher liegt, als der Beleihungswert. In diesem Fall (und insbesondere wenn durch Altlasten der Grundstückswert negativ ist) scheint die Eigentumsaufgabe für den Eigentümer ökonomisch sinnvoll zu sein. Da aber die dingliche Haftung auf den Wert des Objektes begrenzt ist, ist dies nicht der Fall.

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht.

Dynamische Definitionen stellen auf die Fähigkeit und Willigkeit von Schuldnern ab, Gläubigern zukünftig fristgerecht jeweils fällige Verbindlichkeiten zurückzuzahlen und auch die zu zahlenden Zinsen bedienen zu können.

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