Gutachten über den Verkehrswert von Renditeobjekt, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt oder Wohn-und Geschäftshaus

Marktkenntnis

Grundsätzlich gilt: unabhängig von der gutachterlichen Qualifikation, Zertifizierungen, akademischer Ausbildung und Grad benötigt einen Gutachter eine umfassende Marktkenntnis. Ja, er muss fast täglich mit relevanten Marktteilnehmern Kontakt halten oder selber Teilnehmer dieses Marktes sein. Nur so ist gewährleistet, dass unabhängig von den in Listen ablesbaren Liegenschaftszinssätzen ein marktkonformer Wert ermittelt wird. 

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von der Art des Gebäudes, seines Erhaltungszustand und unsere Meinung nach auch abhängig von der Lagequalität (obwohl dies bereits bei den Grundstückswerten berücksichtigt ist)

Übliche Kapitalisierungsfaktoren

Im Grundstücksverkehr ist es üblich, eine Renditeliegenschaft nach wenigen Kriterien zu beurteilen. Ob Makler, Investoren, oder Eigentümer: jeder hantiert täglich mit einigen wenigen Begriffen, die eine Immobilie sehr schnell charakterisieren können. Zu diesen Werten gehören:

  • Faktor (bezogen auf die Nettokaltmiete)
  • Quadratmeterpreis (Bezogen auf einer Kaufpreisforderung)
  • durchschnittliche Mieteinnahmen je Quadratmeter
  • Baujahr

Anhand dieser wenigen Angaben kann ein professioneller Marktteilnehmer sofort erkennen, wie das Objekt am Markt gehandelt wird. Diese Angaben reichen den meisten Profis aus, um eine 1. grobe Einschätzung vornehmen zu können.

Nachhaltigkeit der Mieten

Grundsätzlich gilt: alle Mieten müssen marktkonform sein. Ein Gebäude mit überproportional hohen Mieteingängen wird dadurch nicht automatisch von den Marktteilnehmern als Werthaltigkeit erachtet. Wenn eine Immobilie „overrentet“ ist, wird dies in der Regel sofort erkannt und nicht besonders wertsteigernd in die Waagschale geworfen.
Zu diesen klassischen Zitronen, die gerne ausgequetscht werden, gehören beispielsweise Apartmenthäuser. Der Profi erkennt diese Situation sofort und würde ins Feld führen, dass bei diesen Immobilien üblicherweise eine sehr hohe Fluktuation vorhanden ist.
Dies findet Würdigung in einem sehr hohen Abschlag für das Mietausfallswagnis. Ohnehin würden wir als Gutachter bei der Renditebetrachtung die erzielbaren Mieten einsetzen, die tatsächlich und langfristig und ohne größeres Mietausfallswagnis zu erzielen sind.

Auf der anderen Seite gibt es natürlich auch Immobilien, deren Mieten weit unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegen. Hierbei spricht man von steigerungsfähigen Mieten. (Kappungsgrenze beachten). Hier liegt es in der Fantasie des Marktes und der potentiellen Käufer zu spekulieren, wie lange man braucht um die Liegenschaft zu entwickeln und den üblichen Marktgegebenheiten anzupassen.

Investitionsstau

Der professionelle Immobilien-Käufer (und um den geht es sehr häufig bei Wertermittlungen) wird Ihnen sehr schnell bei der Begehung einer Renditeliegenschaft sagen, wie viel er schätzungsweise in die Immobilie investieren muss. Einfache Formel: dieser Betrag wird in der Regel im freien Grundstücksverkehr von dem gewünschten Kapitalisierungsfaktor abgezogen. Es rächt sich also, wenn man seine Immobilien nicht ordentlich Instand hält.

energetischer Zustand des Gebäudes

Mit steigenden Energiekosten wird der energetischen Zustand eines Gebäudes immer wichtiger. Aus der Sicht des Mieters sieht die Sache folgendermaßen aus: wenn sich ein Mieter ein Limit gesetzt hat von 800 € im Monat (Warmmiete), so wird er als Mieter lieber eine Wohnung anbieten, die geringere Nebenkosten hat. Die zu bezahlende Kaltmiete ist dabei egal. Für ihn geht es lediglich um den Gesamtbetrag. Auch aus dieser Sichtweise ist zu erkennen, dass es sich lohnt, in seine Immobilien zu investieren. Wenn eine vergleichsweise hohe Kaltmiete kompensiert werden kann durch vergleichsweise niedrige Nebenkosten (Heizung), so rechnet sich dies in jedem Fall für den Vermieter. Abgesehen davon wird sich die Umwelt bedanken.

Unterschiedliche Sichtweisen

Auf jeden Topf passt ein Deckel, so sagt man bei uns im Hessen Land.
Während der solide Anleger nicht unbedingt auf eine sanierungsbedürftige Liegenschaft reflektiert, die vielleicht noch untervermietet ist (in Bezug auf den Mietertrag), so kann für den anderen Anleger der spekulative Aspekt durchaus interessant sein. Hier gilt es zu unterscheiden, ob die Immobilie interessant ist für einen Anleger, der Sie halten möchten, sein Geld solide anlegen möchte und um langfristig einen ordentlichen Ertrag zu erwirtschaften oder wie in Ballungszentren derzeit häufig zu beobachten ist viele Liegenschaften einem reinen spekulativen Zweck unterliegen. Diese Liegenschaften werden lediglich nach Lage - Qualität und Quadratmeterpreis erworben. Ziel dieser Strategie kann es sein, das Haus aufzuteilen gemäß der WEG. Nach Aufteilung des Objektes und Entmietung lassen sich in den Hotspots zum Beispiel von Frankfurt dramatische Gewinne erzielen.
Sie sehen, für den einen ist ein Gebäude nichts wert, der andere erkennt darin eine wahre Goldgrube. Daher kann man sagen, dass gerade in diesen speziellen Bereichen kein echter Marktwert zu ermitteln ist, da getrieben von unterschiedlichen Anlagestrategien teilweise utopische Preise bezahlt werden. Auch diese Spielarten und Sichtweisen muss ein Gutachter genau kennen. 

Ronald Bitter - Ihr Spezialist für Bewertungen im Rhein-Main-Gebiet. Wir verfügen über eine 25 jährige Markterfahrung.
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